央行贷款利率调整!房贷月供是多了还是少了?房价是涨还是跌?

国泰君安银行团队还进一步区分了转锚对银行对公贷款和零售贷款的具体影响:

另外,本次转换将使LPR落地前的贷款和落地后的贷款都参考同一定价基准,有助于公平对待借款人。未来LPR的变动,不但影响新投放贷款,还将同等程度影响存量浮动利率贷款。

最关心存量贷款利率变化的还是“房奴”们,国泰君安研究团队认为,此次换锚对房贷以及房企的影响主要有四个方面。

所谓存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前,金融机构已发放的和已签订合同但未发放的,参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,不包括公积金个人住房贷款。

2019年以来,银行的不良贷款率出现了一定回升,较年初上升了0.06个百分点,达到2009年下半年以来的高位。在这种情况下,银行会更加偏好经营状况良好的企业,相互竞争对优质企业的贷款。

零售贷款中,因为消费贷大多为固定利率/费率,因此受影响的主要是房贷。由于2020年3-8月为转换期,且转换期后还要经历一个重定价周期,多数房贷要到2021年1月1日重定价。这意味着,切换后的影响最早也要在2021年才能体现,影响幅度为2020年内5年期LPR的降幅。

首先,此次公告宣告了按揭贷款法定利率定价时代的全面结束,自2020年3月1日起,存量按揭贷款利率将平移过渡到LPR定价准则,原法定利率彻底进入历史舞台。

银行贷款利率会怎么变?房贷月供是多了还是少了?房价是涨还是跌?企业融资难能否得到缓解?银行利润又会受到多少冲击?各种问题纷至沓来。

根据公告,商业性个人住房贷款的加点、重新定价周期及新的利率都受到了一定限制;企业贷款的加点数、重定价周期和重定价日,均可由金融机构与客户双方协商。

对于本次公告允许企业和个人在浮动和固定利率之间做选择这件事情,国泰君安宏观团队认为随着人口老龄化的加深,长期看利率中枢将下行,因此预计此次公告后企业和个人或都将选择浮动利率。

来源: 国泰君安证券研究

这一过程基本印证了中国人民银行货币政策司司长孙国峰10月15日在央行第三季度金融数据新闻发布会上的表态,即“贷款基准利率取消是水到渠成的过程。”

▼ 一般贷款利率还在小幅上行

至于新增部分,由于10月8日起商业性个人住房贷款利率已开始实行了LPR定价基准,因此不受本次换锚影响。

地产企业的收缩和居民端放松基调的确定,将使地产进入到供给侧改革的大周期。

当前,部分政策的已有利于缓解这一问题,例如结构性存款治理、规范现金类产品等。短期内,宏观团队认为或将有更多政策,仍从规范银行资产负债管理出发,来辅助降低银行负债端成本。

在目前房住不炒的大框架下,国泰君安房地产团队认为政策的目的是逐步引导企业降低杠杆或平稳杠杆,对楼市的作用目前更多体现为支撑,而非刺激。

对公贷款方面,LPR调降可以理解为原本的基准利率调降。因此对公存量贷款的切换,大概率是一次性将原基准利率切换至最新LPR,即下降10bp。2020年因为年中才开始合同切换,因此对全年生息资产收益率的影响约为5bp。此外,如2020年内LPR继续下降,则还将受到年内降息的影响。

此外,借款人行使转换权也是有时间期限的,央行公告规定的期限是2020年3月1日至2020年8月31日。同时在2020年1月1日后,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

其次,对于房贷的具体操作,公告中明确表示房贷转换后的定价应当与转换前执行利率相同,直到第一个重定价日开始。以上海地区住房按揭贷款为例,其转化方式如下:

对于第二点,从近期LPR报价和MLF调整来看,银行自身息差可能确实存在一定压力,不调整MLF而靠银行压缩息差再降低LPR空间已较小。目前,银行面临的主要困难是负债端成本的压力,而直接放开存款利率,会给中小银行经营带来更大的压力。

截至12月末,上述占比要不少于50%;

含义

结合对我国利率市场化的长期研究,国泰君安宏观团队认为此次存量贷款换锚的亮点主要体现在两个方面:

动态来看,企业和银行可以互相商量重新定价的周期,而未来LPR下行是趋势,在这种情况下,不排除银行为了获得利息收入而给资质较差的企业锁定较长的重新定价周期。

▼ 银行贷款不良率上行

▼ 现金管理类理财产品新规变化

二是当前仅靠新增贷款挂钩LPR,降息幅度还很有限。数据上看,截至2019年三季度末,一般贷款利率较二季度还在继续上行。

2019年12月28日,央行公布了存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的有关事宜。

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▼ 基准切换影响生息资产收益率的幅度

# 企业

二是定价基准转换为固定利率。转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中个人商业房贷转换后的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

影响

这一方案推出的时间超出了市场预期。而且由于存量浮动利率贷款中最核心的部分是房贷,因此方案也将直接影响每一个“房奴”。

一是定价基准转换为LPR,定价模式由原来“基准利率×上浮(下浮)倍数”改为“LPR+银行加点(减点)”。未来每个重定价周期结束都按最新一期LPR重新定价,加点数值则在合同剩余期限内固定不变;

# 房贷房企

根据国泰君安房地产团队的测算,按照当前29.1万亿元按揭贷款存量规模计算,若平均贷款期限为30年,从5.55%下降至5.50%的LPR下行,将带动每年居民少支出约109亿元;以100万按揭贷款、30年期限看,每5bp的下降,年均减少还款额为350元。

发布时间:19-12-3107:49北京凤凰天博网络技术有限公司官方帐号官方帐号

首先,究竟什么是存量浮动利率贷款的定价基准转换?

因此,在存量贷款利率换锚的过程中,优质企业可能会有更大的议价能力,而经营状况较差的企业议价能力则偏弱。

根据以上两种情况,假设所有对公贷款均受到定价切换影响,在2020年LPR下调25bp假设下,根据国泰君安银行团队的测算,基准切换将拖累上市银行2020年利润增速约1.4个百分点。

亮点

而央行在12月28日的答记者问中表示,目前参考LPR定价的新发放贷款已经接近90%,这一结果与国泰君安宏观团队对部分银行的调研反馈相一致。可以看到,新增贷款挂钩LPR进程已明显快于央行计划。

展望后市,国泰君安宏观团队预判后续政策将着力于引导LPR利率和银行负债端成本下行两个方面。

原标题:《国泰君安研究团队联合解读央行贷款利率调整新政》

为此,国泰君安宏观、银行和房地产研究团队分别对此次贷款利率定价转锚的含义、亮点和影响进行了探讨。

从换锚的时点来看,不一定所有企业换锚后的利率都会低于之前,资质比较好的企业可能出现利率进一步下行,而资质较差的企业融资成本将可能上升,出现明显信用分层。

不过选LPR还是固定利率这种“选择的烦恼”,借款人也只能拥有一次,转换之后就会“一次定终生”。唯一例外的是,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可以放弃转换权。

考虑到未来进入到LPR下行通道,国泰君安房地产团队预计已有贷款的居民月均还款额将减少,保有可支配收入将略微提升。

在那次改革之后,贷款基准利率基本上就退出了历史舞台。但由于8月17日的方案并没有提及已发放的存量贷款合同的利率如何调整,因此本次转换公告就是后续的配套安排。

▼ 存量浮动贷款定价基准转换为LPR的方式

数据来源:wind,国泰君安证券研究

截至明年3月末,上述占比不少于80%。

其次,此次换锚的最大特点是对商业性个人住房贷款及企业贷款做了非常明确的划分。

至2019年9月末,全国性银行业金融机构新发放贷款中,应用LPR做为定价基准的比例不少于30%;

总体来看,利率并轨政策将催化板块内部基本面分化,将给银行资产收益率带来一定压力。

对于第一点,决策层已经在多个会议中提及,要继续引导实际利率下降。从时间点上看,国泰君安宏观团队认为2020年上半年通胀压力较大,通过下调MLF来引导LPR下降空间有限,下半年随着通胀中枢回落,货币政策空间或将打开。

资料来源:Wind,国泰君安证券研究

对于企业的影响,国泰君安宏观团队认为不能把存量贷款换锚简单的等同于降息,此次改革对不同类型企业的影响或有明显差异,利率定价将出现信用分层。

# 银行

一是因为新增贷款挂钩LPR的进程快于央行计划。让我们来看一下8月17日公布LPR改革后,央行给出的新增信贷与LPR挂钩的时间表:

此次换锚,对银行、企业和个人以及房地产市场都将产生一定影响,对此,国泰君安银行、宏观和房地产团队分别进行了探讨。

来源:国泰君安证券研究(ID:gtjaresearch)

对于银行,此次换锚的核心在于扩大了LPR定价的影响面。转换前,LPR定价仅影响到约占每年贷款总量20%的新投放贷款,转换完成后,所有浮动利率贷款将均受到 LPR变动的影响。

此次转锚的背景,源于2019年8月17日的LPR定价机制改革。

也就是说,此次存量商业个人住房按揭贷款定价基准切换为LPR后,至少未来一年个人利息支出并无变化。

同时,在贷款合同重新签订的过程中,大型银行由于其较好的资产管理能力、较低的负债端成本,或有空间对优质企业提供更有吸引力的贷款条件,稳固后续,中小银行业务或面临更大挑战。

由于贷款结构差异,零售型银行受到的冲击相对较小,而对房贷的影响要在2021年显现,故该政策在2021年的影响略大于2020年。

最后,由于是存量贷款部分的政策,因此对地产需求侧的影响较为间接,但会增加居民收入。

首先是在推出进程上,此次央行推进存量贷款与LPR挂钩要早于此前市场预期,原因有二:

展望

数据来源:国泰君安证券研究。假设对公浮动利率贷款均在2020年6月30日启用新合同,忽略各笔贷款的重定价周期差异。假设2020年6月30日降息25bp,2021年不降息。

资料来源:Wind,国泰君安证券研究

作者:国泰君安研究团队

再次,分城市来看,由于风险等级的不同,按揭贷款利率水平是一线低于二线、二线低于三线等。因此,同样下降固定贷款利率,从幅度上更加利好高能级城市,考虑到高能级城市贷款总量更大,因此受益总额也将更为明显。

根据央行公告,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式改成由借款人二选一:

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